Разъяснение УМНС РФ по Иркутской обл. и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу от 05.05.2011 г № Б/Н
О налогообложении доходов от продажи неделимого имущества
Вопрос:Физическим лицом продана квартира в малосемейном общежитии, которая находилась в общей долевой собственности. При этом первоначально государственная регистрация собственности в данной квартире проведена в 2005 г., т.е. более 3 лет назад, а при получении наследства в 2010 г. к физическому лицу перешло право на имущество в целом, государственная регистрация проведена еще раз. Как облагаются НДФЛ доходы, полученные от продажи данной квартиры?
Ответ: В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Кроме того, в соответствии с пунктом 40 раздела IV постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.
Таким образом, у участников долевой собственности объектов права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащей другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.
Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ с 1 января 2009 года доходы, получаемые физическими лицами - налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, а также иного имущества, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.
Учитывая вышеизложенное, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик, земельный участок) находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (Письмо Минфина России от 01.04.2011 N 03-04-08/10-58).
Заместитель руководителя УФНС
России по Иркутской области
И.ЛИЗАНЕЦ
05.05.2011